Автор: юрист Виктор Пацай

Не каждый учредитель  может приобрести в собственность недвижимое имущество. С точки зрения медицинского бизнеса, существенным недостатком арендных правоотношений является возможность повышения размера арендной платы арендодателем без учета экономических интересов клиники.

Рассмотрим вопрос повышения арендной платы и контрмеры, исходя из формы собственности арендуемого имущества.

Аренда имущества частной собственности

Право арендодателя на повышение арендной платы

1. Если в тексте договора или в локальном нормативном акте арендодателя содержатся формулировки, которые дают арендодателю право без получения согласия арендатора изменять размер арендной платы, периодичность и сроки уплаты, повышение арендной платы будет правомерным.
2. Если же в договоре содержится условие о том, что размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон либо такое упоминание отсутствует и при этом отсутствует условие об одностороннем изменении размера арендной платы арендодателем, то без согласия арендатора на такое повышение и, соответственно, без заключения дополнительного соглашения к договору арендодатель не вправе в одностороннем порядке требовать уплаты арендной платы в повышенном размере. В таких случаях, чтобы повысить арендную плату, ему необходимо будет обратиться в суд.

Меры, которые может предпринять клиника:

При первичном заключении довора или при внесении изменений в него учредитель медорганизации может:

• настоять на включении в договор условия, которое позволяет изменять размер арендной платы (а если необходимо, то и периодичность и срок ее изменения) только по соглашению сторон. В последнем случае для повышения арендной платы также будет требоваться согласие клиники, т. к. согласно п. 3 ст. 585 ГК размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором;
• если арендодатель настаивает на закреплении в договоре его права на одностороннее изменение размера арендной платы или договор уже заключен — предложить установить ограничительный максимальный размер повышения арендной платы и (или) периодичность ее изменения один раз в год или реже и (или) необходимость уведомления арендодателем арендатора о повышении арендной платы за один месяц или более длительный срок до начала действия ее в повышенном размере.

В течение срока действия договора клиника вправе потребовать от арендодателя соответственного уменьшения арендной платы, если:

• в процессе пользования арендованным помещением клиника обнаружила в нем недостатки;
• в силу обстоятельств, за которые клиника не отвечает, условия пользования помещением, предусмотренные договором, или состояние имущества существенно ухудшились.

Аренда имущества государственной собственности

При аренде государственной недвижимости размер арендной платы определяется как произведение арендуемой площади и ставки арендной платы.

Ставка арендной платы за 1 кв.м. в месяц определяется исходя из установленного Правительством размера базовой арендной величины и является произведением таких величин, как:

• базовая ставка для населенных пунктов;
• коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды;
• коэффициенты местонахождения имущества;
• понижающие (повышающие) коэффициенты; дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты.

Коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды арендодатель определяет самостоятельно либо по согласованию с вышестоящим государственным органом (организацией), но только в пределах от 0,5 до 3 включительно. Поскольку четкие критерии выбора размера данного коэффициента законодательством не определены, клинике целесообразно получить от арендодателя обоснование необходимости его повышения. Причем изменение данного коэффициента возможно только по соглашению с арендатором.

С полным текстом документа Вы можете ознакомиться по ссылке.